Kat mülkiyeti sistemlerinde arsa payı hataları ve kentsel dönüşümde değer eşitsizliği
Coğrafi Bilimler Dergisi, cilt.24, sa.2, ss.687-709, 2026 (TRDizin)
- Yayın Türü: Makale / Tam Makale
- Cilt numarası: 24 Sayı: 2
- Basım Tarihi: 2026
- Doi Numarası: 10.33688/aucbd.1881320
- Dergi Adı: Coğrafi Bilimler Dergisi
- Derginin Tarandığı İndeksler: Central & Eastern European Academic Source (CEEAS), Directory of Open Access Journals, TR DİZİN (ULAKBİM)
- Sayfa Sayıları: ss.687-709
- Açık Arşiv Koleksiyonu: AVESİS Açık Erişim Koleksiyonu
- Karadeniz Teknik Üniversitesi Adresli: Evet
Özet
Bu çalışma, kat mülkiyeti rejiminde arsa payı belirleme sürecindeki metodolojik ve kurumsal sorunları incelemektedir. Araştırma, Mardin ili Midyat ilçesinde 2005-2020 yılları arasında tescil edilen 852 mimari proje ve uzman görüşlerine dayanmaktadır. Bulgular, projelerin %32,7’sinde eşit, %20,3’ünde belirsiz arsa payı dağılımı yapıldığını; yalnızca %1,1’inde bağımsız bölüm değerine ilişkin kayıt bulunduğunu göstermektedir. Ancak bu kayıtlarda değerleme tarihi, yöntem ve kriterler açıklanmadığından denetlenebilir bir değer esaslı hesaplamadan söz etmek mümkün değildir. Çalışma, ticari ve konut birimleri arasındaki değer farklarının eşit pay uygulamasıyla yok sayıldığını ve bu durumun kentsel dönüşüm süreçlerinde mülkiyet uyuşmazlığı riski oluşturduğunu ortaya koymaktadır. Sonuç olarak, arsa payı tespitinin şeffaf ve denetlenebilir değerleme raporlarına dayalı kurumsal bir sisteme dönüştürülmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Bu sistemin LADM ve TUCBS ile ilişkilendirilme biçimi gelecek çalışmalarda ele alınabilir.
This study examines methodological and institutional problems in determining land shares within the condominium ownership regime. It draws on 852 architectural projects registered in Midyat, Mardin, between 2005 and 2020, and on expert opinions. The findings show that land shares were distributed equally in 32.7% of projects, whereas the distribution method was unclear in 20.3% of projects. Independent unit values were recorded in only 1.1% of cases. As the valuation date, method, and criteria were not specified, these records cannot be considered auditable value-based calculations. The findings indicate that equal-share practices disregard value differences between commercial and residential units and may increase the risk of ownership disputes in urbantransformation processes. Determination of land shares should, therefore, be based on transparent and auditable valuation reports within an institutional framework. Future research could examine how this framework can be linked to LADM and TUCBS.